¿Cómo resolvemos el problema de la vivienda en España?

Por Beatriz Toribio

Es frustrante para muchos jóvenes y no tan jóvenes buscar una vivienda, ya sea en compra o en alquiler. Según diferentes datos, los españoles que viven en Madrid, Barcelona o las Islas Baleares destinan más del 40% de sus ahorros a la vivienda, muy por encima del 30% recomendable. Y en el caso de los jóvenes, ese porcentaje llega a subir hasta el 70%. Es una situación insostenible que arrastramos desde hace décadas y que empeora porque no se ponen en marcha medidas valientes, consensuadas y con una visión a largo plazo.

¿Las causas? Son varias. La principal es la pérdida de poder adquisitivo del grueso de la población española debido a un mercado laboral precario, que se caracteriza por su alta temporalidad y bajos sueldos. Frente a ello, un coste de la vida -cesta de la compra, servicios… y ¡vivienda! - al alza, que empobrece cada vez más a las clases medias y con menos recursos.

Tendemos a buscar las soluciones al problema del acceso a la vivienda sólo en el sector inmobiliario, pero mientras no trabajemos en mejorar las oportunidades laborales, en especial de los jóvenes, no habrá solución para la vivienda.

Otra de las claves es la falta de oferta de vivienda. ¿Cómo es posible que pese a ocho subidas de tipos de interés en menos de un año, una crisis económica internacional, una guerra en Europa y una crisis energética el precio de la vivienda siga subiendo?

En 2022 asistimos a un año de récords: se realizaron cerca de 650.000 compraventas, el mayor registro de los últimos 17 años. Esa actividad se está moderando en parte como consecuencia de la política monetaria del BCE pero, aún así, se esperan en torno a 500.000 operaciones, cifra similar a la de los años previos a la pandemia. Es decir, habrá una ligera menor actividad inmobiliaria, pero nada que ver con lo que ocurrió en la crisis de 2008.

A menor actividad, ¿menores precios?

En cambio, los precios van a continuar con su tendencia alcista, si bien es verdad que lo harán a menor ritmo. La razón principal es que España tiene un grave problema de oferta de vivienda, tanto en venta como en alquiler. Como señalaba el Banco de España en uno de sus últimos informes, esta escasez “contrarresta otros efectos que presionan los precios a la baja”. Llevamos décadas creando menos vivienda - en torno a 100.000 unidades al año- que hogares se crean. Y según las estimaciones del INE, en los próximos 15 años se crearán 2,7 millones de nuevos hogares, en su mayoría unipersonales. Necesitamos hacer frente a esta demanda.

También es llamativo que a pesar de la actual situación económica y financiera, la demanda de compra de vivienda se mantiene. En gran parte, por el tirón de la demanda extranjera: un 20% de las compraventas que se realizan en nuestro país son de ciudadanos de otras nacionalidades, con mayor poder adquisitivo y menor necesidad de financiación.

A ello se le suma la demanda del inversor nacional, un perfil solvente que quiere comprar o invertir porque la vivienda es un valor refugio en épocas inflacionistas como las que vivimos. Y la compra de vivienda para alquilar ofrece rentabilidades brutas medias del 6-7%, mucho más atractivas que las que ofrecen otras opciones de inversión o la bolsa.

Consenso, ambición y medidas a largo plazo

En resumen, el mercado residencial no vive un mal momento. Modera su crecimiento, se desacelera, pero no se derrumba, Y los precios no bajan, por lo que no resolvemos el problema del acceso a una vivienda, sobre todo para la población con menos recursos. ¿Qué hacemos? ¿Cuál es la solución?, se preguntarán.

Primero, necesitamos Política de Vivienda, sí, con mayúsculas. Esto significa una política ambiciosa desde el punto de vista presupuestario. Siempre se pone como ejemplo otros países o ciudades, como Viena, como estandartes de la vivienda social y asequible. Pero la capital austríaca cuenta con un presupuesto medio anual de 600 millones de euros, mientras que entre 2014 y 2020 en España se tenían que repartir 500 millones para las políticas de todo un país.

Gracias a la llegada de los fondos Next Generation, ahora contamos con un presupuesto de más de 3.000 millones de euros. Pero necesitamos que estas cifras se mantengan en el tiempo, y que no solo sean una consecuencia de la llegada de dinero de Europa.

Colaboración público-privada

Además de presupuesto, necesitamos medidas a largo plazo que den estabilidad y seguridad jurídica para desarrollar la oferta de vivienda que necesitamos y que, fundamentalmente, es vivienda asequible.

No podremos responder al problema de la vivienda sin un gran Pacto de Estado que implique a todas las formaciones políticas. Y al sector privado. En los últimos años se ha legislado a sus espaldas: promotores, fondos, gestoras, etc. no son el problema sino parte de la solución. Y hay que contar con ellos porque el sector público, por sí sólo, no puede desarrollar toda la vivienda que necesitamos.

Y otro mal a resolver es la cuestión del suelo, que puede llegar a suponer entre el 40 y el 50% del coste de una vivienda. No se trata de liberalizar suelo sin control, pero sí una producción de suelo más eficiente y efectiva que permita acceder a la materia prima cuando se necesita y evitar la especulación.

El problema de la vivienda tiene solución. Pero se necesita consenso, política a largo plazo y, sobre todo, valentía para resolverlo.