Julio Vinuesa, Catedrático de Geografía Humana
Profesor Emérito de la UAM
El problema de la vivienda es crónico y universal. Sus causas y sus efectos tienen una gran complejidad, se manifiesta por la imposibilidad o la dificultad de satisfacer el derecho humano a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y será tanto más grave cuanto más amplias sean las capas sociales que lo padecen. Los desajustes entre las necesidades de vivienda y la capacidad del parque residencial para satisfacerlas se producen fundamentalmente por la evolución de los precios de la vivienda por encima de la capacidad de renta de los hogares. A la hora de tratarlo habrá que intentar corregir la escasez de oferta de viviendas adecuadas y asequibles para las nuevas necesidades de una sociedad en profunda transformación.
En España desde mediados del siglo pasado se va consolidando un sistema residencial caracterizado por: políticas de apoyo a la compra, un sector inmobiliario con un gran peso en la economía y unas finanzas públicas con gran dependencia de los ingresos obtenidos por la promoción inmobiliaria y por la compra-venta de viviendas. Un sistema de provisión de vivienda en el que han coincidido las estrategias de los poderes públicos y los agentes económicos, y que ha conducido a una sociedad con más de un 80% de hogares propietarios.
Durante decenios se ha dado la espalda al alquiler y la compra de vivienda se ha convertido en una necesidad en sí misma. Se ha consolidado el modelo de la vivienda en propiedad “para toda la vida”, como forma de ahorro e inversión rentable que aporta seguridad. Pero este sistema, fuertemente arraigado, se ha mostrado ineficaz para garantizar el derecho universal a disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible, especialmente para las generaciones jóvenes y para la población inmigrante (una porción muy significativa de los nuevos hogares).
Tras setenta años de apoyo a la compra de vivienda, el parque público en alquiler es irrelevante. Es sabido, y así lo recomienda Naciones Unidas, que para aliviar el problema al menos un 15% de los hogares deben poder tener acceso a una vivienda en alquiler a precios asequibles para su capacidad de renta. Durante la segunda mitad del siglo pasado en España se construyeron con recursos públicos (suelo, dinero…) en torno a siete millones de viviendas en venta que han terminado en el mercado libre. Si el modo de cesión hubiera sido mayoritariamente en renta, actualmente existiría una oferta en alquiler con precios regulados capaz de atender a más del 20% de los hogares.
El reto es conseguir un cambio de paradigma, ir hacia un modelo de sistema residencial que sea capaz de generar una oferta suficiente de vivienda asequible, que considere el alquiler como un servicio para dar respuesta eficaz al derecho a disfrutar -no necesariamente comprar- de una vivienda adecuada. Una oferta con la flexibilidad que exigen las nuevas dinámicas sociodemográficas, los cambios en las relaciones laborales o los efectos de las innovaciones tecnológicas en la relación domicilio-trabajo. No hay soluciones mágicas ni simples, el camino será largo y tortuoso y no se recorrerá sin un pacto de estado que lleve a actuar en la misma dirección a todas las administraciones, con la colaboración imprescindible de los agentes económicos y de las poco aprovechadas entidades del Tercer Sector. Hay que incrementar la inversión pública en vivienda, hasta situarla al menos en la media de los países europeos, y dedicarla prioritariamente durante decenios a incrementar la oferta de alquiler asequible.
Para generar la oferta necesaria harán falta también cambios normativos y de gestión en el suelo y en el urbanismo, especialmente dirigidos a preservar los patrimonios públicos y ceder suelos en derechos de superficie, eliminar rigideces innecesarias y facilitar la adecuación de los usos del suelo y de las edificaciones existentes. La regulación legal de los alquileres debe aportar seguridad jurídica a arrendadores e inquilinos. Los alquileres con precio asequible han de conseguirse mediante acuerdos de colaboración público-privada. Pretender controlar administrativamente el mercado libre y cargar sobre los propietarios la responsabilidad que corresponde a los poderes públicos, no sólo es un intento vano sino que tiene efectos contrarios a los que se persigue. Hay que buscar la colaboración y no la confrontación con los arrendadores, en su inmensa mayor parte “pequeños tenedores”. La generación de la oferta necesaria exigirá puntualmente nueva construcción, pero primero deberían centrase los esfuerzos en optimizar la utilización del parque actual. No se puede seguir ignorando que al menos tres cuartas partes de las viviendas existentes necesitan mejorar sus condiciones de confort y de eficiencia energética y que una porción significativa -por falta de actualización o por inseguridad- no se utilizan como residencia.
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